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Auswirkungen von Covid-19 (Corona) auf Mietverhältnisse (06.05.2020)

Pflicht zur Zahlung der Miete

Aufgrund staatlicher, hoheitlicher Anordnungen (Betriebsschließungen z.B. in der Gastronomie) oder schlicht Umsatzeinbruchs kann mancher Mieter seine Räume oder auch andere gemietete Gegenstände (z.B. Maschinen) nicht mehr nutzen. Mietkosten haben daher eine erhebliche finanzielle Belastung zur Folge, die der Mieter nicht mehr oder nur noch eingeschränkt refinanzieren kann.

Grundsätzlich führen finanzielle Engpässe und andere Schwierigkeiten in Zusammenhang mit Covid-19 (Corona-Krise) aber nicht zum Entfallen der Mietzahlungspflicht. Insbesondere führt die spezielle Covid-19-Gesetzgebung nicht zu einem generellen Entfall diese Verpflichtung. Nach dem gesetzlichen Leitbild, trägt stets der Mieter das Risiko der Finanzierbarkeit.

Ausnahmen sind möglich, wenn spezielle Regelungen im Mietvertrag vorgesehen sind, die eine Verteilung des Mietzahlungsrisikos auf Mieter und Vermieter vorsehen. So eine Verteilung findet z.B. im Falle der Vereinbarung einer Umsatzmiete statt. So mancher Mietvertrag enthält Regelungen für Fälle höherer Gewalt, worunter Covid-19 gefasst werden kann.

Eine Mietminderung wegen eines Mangels der Mietsache, dem Wegfall der Nutzbarkeit wegen hoheitlicher Anordnungen, dürfte nicht in Betracht kommen, da sich die Anordnungen wohl nicht unmittelbar auf die Beschaffenheit des Mietgegenstandes auswirken. Eine andere Einschätzung ist nur dann denkbar, wenn den Vermieter konkrete Einzelfall-bezogene Anordnungen treffen – z.B. wegen eines Fehlverhaltens seiner Mitarbeiter in Anbetracht der Covid-19-Auflagen -, die zu einem Wegfall der Nutzbarkeit durch den Mieter führen, oder wenn der Vermieter wegen bestimmter Auflagen vertragliche Service-Leistungen nicht mehr erbringen kann.

In einigen wenigen Ausnahmefällen könnte das Recht zur Anpassung (oder gar Beendigung) des Vertrags wegen eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage zum Tragen kommen, falls Covid-19 zu einem nachhaltigen Entzug der Basis für das Mietverhältnis führt.

Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzug

Im Falle eines Verzugs mit den Mietzahlungen für 2 Monate, steht dem Vermieter grundsätzlich das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses zu. Diese Problematik hat der Gesetzgeber gesehen und deshalb schützt das Covid-19-Gesetz den Mieter insoweit, dass dem Vermieter die Kündigung wegen Zahlungsverzuges im Zeitraum 01.04.2020 bis (vorerst) 30.06.2020 untersagt ist, wenn der Zahlungsverzug auf den Auswirkungen von Covid-19 beruht. Diese Norm ist anwendbar bis zum 30.09.2022. Dass der Verzug auf Covid-19 beruht, hat der Mieter zu belegen. Die Umstände und der Zusammenhang müssen daher vom Mieter sorgfältig dokumentiert werden, um den Nachweis führen zu können. Auch ist entscheidend, dass Covid-19 die alleinige Ursache des Verzugs war.

Kündigung durch den Mieter

Ein außerordentliches Kündigungsrecht des Mieters wegen Covid-19 ist auch nur dann denkbar, wenn hoheitliches Handeln gegenüber dem Vermieter oder das Covid-19 -bedingte Verhalten des Vermieters die Nutzbarkeit des Mietgegenstandes für den Vermieter entfallen lässt.

Schadensersatzanspruch des Mieters

Ein Schadensersatzanspruch des Mieters gegen den Vermieter kommt dann in Betracht, wenn der Vermieter oder dessen Mitarbeiter oder Beauftragte gegen Ge- und Verbote in Zusammenhang mit Covid-19 verstoßen und dem Mieter dadurch ein Schaden entsteht. Denkbare wäre das bei Verletzung von Kontaktbeschränkungen durch infizierte Personen oder der Verletzung von Informations- und Hinweispflichten.

Die Schwierigkeiten, die aus Covid-19 resultieren ist, sind mannigfaltig und zum Teil auch nie da gewesen. Pauschale rechtliche Betrachtungen dürften sich daher verbieten. Die rechtlichen Probleme im Zusammenhang mit Covid-19 bedürfen zu ihrer Lösung daher einer sorgfältigen Prüfung und Abwägung. Hierfür stehen wir Ihnen in diesen herausfordernden Zeiten gerne zur Verfügung.

"Es hilft nichts, das Recht auf seiner Seite zu haben.
Man muss auch mit der Justiz rechnen." (Dieter Hildebrandt)